【全て解説】ビルメンテナンスの仕事内容まとめ【設備管理】
今回はビルメンテナンスの特に設備管理について、仕事内容を余すことなく説明します。淡々と説明していますので、正直、読んでも楽しくないと思います。ですが、このページを読めばビルメンテナンスの仕事内容の細かいところまで知ることができます。ここまでの情報をまとめているページは現状では他にないと思います。
私はビルメンテナンス会社で11年働き、新規の現場立上げや、管理業務費の見積作成も経験してきたので、ビルメンテナンスの仕事内容についてはかなり詳しくなりました。また、その経験をしていないと今回のような仕事内容のまとめ方はできなかったと思います。
ぜひ、ビルメンテナンスへの就職・転職を考えている人には、このページによって仕事内容の詳細を知ってほしいです。
今回の記事では、設備管理をメインに説明してきます。
ビルメンテナンス業務の全体的な内容は、下記のページで説明していますので、こちらも参考にしてください。
»【清掃・設備・警備】ビルメンテナンス業務の全体像を分かりやすく説明します
ビルメンテナンスの仕事の概要
ビルの中には様々な設備があります。
- 電気を供給するもの
- 室温を調整するのも
- 水を供給するもの
- 火災を防ぐもの
- セキュリティを監視するもの
などなど
これらの設備が問題なく動いているか監視したり、おかしなところがないか点検したり、故障したときには修理の手配をしたりします。また、ビル内でのいろいろなルールを守ってもらうように、作業届を提出してもらったり、トラブルがあったときに対処したりと、そういった役目もあります。そのほか、報告書の作成や鍵の管理などの事務作業もビルメンテナンスの仕事です。
今回の記事では、設備管理をメインに説明してきます。
ビルメンテナンス業務の全体的な内容は、下記のページで説明していますので、こちらも参考にしてください。
»【清掃・設備・警備】ビルメンテナンス業務の全体像を分かりやすく説明します
服装について
仕事中
基本的に作業着です。とは言ってもバリバリの作業着ではなく、えり付きのシャツの上にブルゾンのような、少しかしこまった作業着が多いと思います。
通勤時
だいたい私服です。中にはスーツで出勤する人もいます。出勤途中でオーナーやテナントに見られることもありますので、だらしなくない恰好が望ましいです。
ビルメンテナンスの仕事内容《技術作業》
設備の点検・メンテナンス
ビルの設備をすこし詳しく説明すると、以下のようなものがあります。
- 電気通信設備・・・受変電設備、屋内配線設備
- 空気調和設備・・・空調機、ボイラー、冷凍機
- 給排水設備 ・・・貯水槽、排水槽、揚水ポンプ
- 消防用設備 ・・・自動火災感知器、スプリンクラー、消火器
- 昇降機設備 ・・・エスカレーター、機械式駐車場
これらの設備が問題なく使えるように、点検やメンテナンスをしますが、「自身でやる作業」と「業者に依頼する作業」があります。
自身でやる作業
各設備について、電流値や圧力値の確認、動作状況・異音がしていないか・異常に熱がないかなど、点検表にもとづきチェックします。
業者に依頼する作業
エレベーターやエスカレータは専門性が高いため専門の保守会社へ、点検・メンテナンスを依頼しています。また、貯水槽や排水槽を定期的に清掃を行いますが、こちらも専門の業者へ依頼していることが多いです。このように専門性の高い作業は業者に依頼します。
なお、毎月、作業スケジュールの調整をします。業者へも確認し、テナント内での作業は各テナントとの調整も必要になります。
設備の監視・警報対応
中央監視装置により、各設備を運転・停止させたり、状態を監視します。
設備の運転・停止
は基本的にはスケジュール設定にて自動で行われますが、設定したスケジュール通りに実施されているかどうか確認します。
状態の監視
異常があると警報が出ますので、設備のある場所まで行って実際の状況を確認し、異常への対応を行います。
不具合対応・報告
不具合の種類
空調機からの漏水、エレベーター停止、照明の不点灯、トイレ詰まりなど
自身で修理できない場合は業者を手配します。
不具合の対応内容についてテナント、オーナーへ報告します。
休館日作業
年１回、ビル内を全て停電させて電気設備の点検、整備を行ないます。
ビルメンテナンスの仕事としては、一番のメインイベントです。
災害対応、訓練
地震
ビル内で異常が発生していないか確認します。また、震度によってはエレベーターが停止することもありますので、その場合はエレベーターの中に人がいないか確認したり、エレベーターの保守会社に連絡して点検してもらいます。
台風
台風情報を確認し、土のうを設置したり事前に浸水対策をします。台風の通過時刻を予測して朝の出勤に影響が出そうな場合は、業務に支障が出ないようにビルに臨時で泊まる場合もあります。
雪
ビルの出入り口や駐車場などはの通行箇所は、雪かきをします。朝の時点で積もっている場合は、テナントが出社する時間帯までにできる限り、雪かきを終わらせておくようにします。
災害は、休日・夜間を問わず発生しますので、状況によって緊急で出社しなければならないときもあります。
消防訓練
訓練の計画や準備、消防署への届出、当日の進行を行ないます。
ビルメンテナンスの仕事内容《事務作業》
ビルの受付対応
工事や搬入作業の受付、作業届の管理
テナントが入れ替わるときには、工事や引越し作業が行われます。このとき、昼間に行われたら他のテナントなどに迷惑となりますので、夜間に行なってもらうなど、ビルのルールで決められた通りに行なってもらわなければなりません。そのため、作業届を提出してもらい、ビル内での作業状況を管理します。
テナント一次窓口
ビル内でなにか不具合があったとき、ビル管理所へまずは連絡がきますので、要件を聞いて対応をしていきます。
テナント検針、エネルギー集計
テナント検針
テナントの電気や水道の使用量をメーターから記録し、使用量をオーナーや管理会社へ提出します。オーナーや管理会社はそれにもとづいてテナントへ電気代や水道代などを請求します。ですので、数値を間違えると大変なことになってしまうので、とても神経を使う作業です。
エネルギー集計
電気、ガス、水道など、ビルで使用されるエネルギー使用量の集計をします。省エネ対策などに使用します。
オーナー報告書の作成
月次報告書
１か月の管理状況をまとめた報告書を作成します。
不具合報告書
設備の不具合を、写真とともに報告書にまとめます。先ほど例に挙げた、空調機からの漏水についても、漏水箇所の写真をつけた報告書を作成するイメージです。
作業報告書
上記の空調機の漏水修理が完了したら、作業報告書として提出します。
行政提出書類対応
資格者選任届出
防火管理者、電気主任技術者、建築物衛生管理者など、行政へビルごとに必要な選任届出をします。
定期検査報告書
建築設備定期検査や消防消防設備点検など、行政へ報告が必要な検査・点検がたくさんあります。
鍵管理、メーター管理、修繕履歴
鍵の管理
設備機械室などメンテナンススペースのカギや、ビルの出入口やテナントのカギなど、ビル内の鍵の管理を行います。紛失した場合、セキュリティ上の問題により、該当する扉の錠前を交換しなければなりません。日々の鍵の管理はとても重要です。
テナント用メーター有効期限の管理
テナントへ請求するための電気メーターなどは、計量法という法律で使用できる有効期限が決められています。有効期限が切れる前に、各メーターの更新をしなければなりません。
設備機器の修繕履歴の作成
空調機やポンプなどの設備機器は、何十年も使い続けられるわけではないので、部品交換をしたり、機器自体を新しいものにする時期がいずれきます。どの機器をいつ修理・交換したか、履歴を管理することも、ビルメンテナンスの仕事です。
在庫管理
管球や水栓のパッキンなどは、いつでも使用できるように在庫として確保しておきます。在庫が減ってくれば新たに購入して補充します。このような在庫管理もビルメンテナンスには欠かせません。
ビルメンテナンスの仕事内容《配属ビルによる違い》
ビルメンテナンスの仕事内容については、以上となります。かなり細かく解説しましたので、すべて読むのは疲れたと思いますが、なんとなくイメージできたでしょうか。
最後に、ビルメンテナンスの仕事は配属されるビルによっても違いがありますので、そのあたりも解説しておきたいと思います。もう少しお付き合いください。
いろいろなビルがある
ビルというと、「六本木ヒルズ」や、大阪の「あべのアルカス」などが有名ですが、これらはビルの中でもかなり大規模なものになります。
その他にも中規模のものから、もっと小さな雑居ビルと言われるようなものもあります。
また、それらはいわゆるオフィスビルですが、ショッピングモールなどの商業施設や、ホテル、病院なども、ビルメンの仕事範囲になります。
そして、ビルメンの仕事は、ビルの規模や、用途（オフィス・商業・ホテル・病院）によっても違ってきますので、解説していきます。
ビルの規模による勤務パターンの違い
ビルの規模による勤務パターンとしては、下記の３パターンに大きく分類されます。
- ①大規模ビル：24時間365日をローテーションで勤務
- ②中規模ビル：平日の日中にビルに常駐する
- ③小規模ビル：拠点からビルに行って点検など行う
順番に説明していきます。
①大規模ビル：24時間365日をローテーションで勤務
例えば、先ほども出てきた六本木ヒルズのような超高層ビルや、大型ショッピングモールなどのイメージです。（もう少し小さなビルも含まれます。）このようなビルには「防災センター」や「設備管理室」という場所があり、そこで勤務することになります。
管理体系としては、規模に応じて１０～３０人でローテーション勤務をします。おもに日勤と宿直のローテーションです。
・日勤、８：３０～１７：３０まで
・宿直、８：３０～翌日の８：３０まで
日勤は、普通に朝から夕方までの仕事です。
宿直は、朝に来て次の日の朝に帰りますが、仮眠時間もあります。
仮眠時間は２２時から５時までの場合が多いです。 また、この時間も交代で起きてないといけない現場もあります。
・Aさんは２２：００～２４：００起きてる
・Bさんは２４：００～２：００起きてる
・Cさんは２：００～５：００起きてる
宿直が８：３０で終わるとその日の仕事は終了。次の日も基本的には休みになります。
②中規模ビル：平日の日中にビルに常駐する
だいたい１０階建てくらいのビルが該当します。１～３人で勤務する現場になります。こちらもビル内の「設備管理室」などでの勤務となります。
基本的には、大規模ビルで説明した「日勤」の勤務になります。中には土日に出勤する場合もありますが、その場合は平日のどこかが休みになるか、残業（休日出勤）扱いになります。
③小規模ビル：拠点からビルに行って点検など行う
中規模ビルよりもさらに小さなビルが該当します。雑居ビルなどもこれにあたります。
そのビル内には通常はおらず、拠点となる場所から出動して、点検などを行います。先ほどの２つのようにビルに常駐するのを「有人管理ビル」というのに対し、その都度に出動するのを「無人管理ビル」といいます。
無人管理ビルは、常にそのビルにいる必要がないため、担当ビルを１人で５ビルくらいを掛けもったりします。月一回の点検時や、何か不具合があったときにだけ、ビルに行きます。出勤は基本的には平日です。
ビルの用途による違い
オフィス、商業施設、病院、ホテルなど、ビルといってもいろいろな用途があります。これらの用途によってビルメンの仕事にも違いがでてきます。
オフィスビル
オフィスビルは比較的楽です。ただし、テナントの数が多いと、しょっちゅう入退去があるので、そのたびに入退去工事が発生します。そうなると、工事業者の出入りの管理や、騒音や臭いが発生する作業に管理など、忙しくなります。
商業施設
商業施設は、不特定多数の人が出入りするため、トラブルが多いです。いたずらや、不審者への対応が多いです。また、商業施設は、平日よりも土日のほうがお客さんがたくさん来ます。そのため、土日の勤務者を増やすので、土日の勤務が多くなります。
病院
病院は、医療設備が使えなくなると人命にかかわる場合もあるため、ミスが許されません。
ホテル
ホテルはお客様が第一優先となります。客室での設備の不具合は、即対応しなければなりません。また、設備の点検は宿泊客に迷惑がかからないように実施しなければならないので、スケジュールを組むのが大変です。
まとめ
ここまで読んでいただき、ありがとうございました。
ビルメンテナンスの仕事内容について、かなり詳しく説明しました。どのような仕事があるのか、また、ビルの種類によって違いがあることもお分かりいただけたと思います。
業務の種類も多く、配属先による違いもあるので、ビルメンテナンスの仕事では、”基本”を身に付けることが大切です。
以上、ビルメンテナンスの仕事内容のまとめでした。