【清掃・設備・警備】ビルメンテナンス業務の全体像を分かりやすく説明します
「ビルメンテナンス」と聞くと、”ビルの設備をメンテナンスすること”と思われがちですが、それだけではありません。ビルの”清掃”や”警備”なども含まれ、ビルメンテナンスの業務はとても幅が広いです。
この記事では、ビルメンテナンス業務全体のことをできるだけ分かりやすく説明していきます。記事後半では、ビルメンテナンス会社による業務範囲や業務方法の違いも説明します。
ビルメンテナンス会社で11年働く中で、他の会社とも一緒に仕事をしてきた経験をもとに説明していきますので、参考にしてみてください。
ビルメンテナンスの概要
ビルメンテナンスを簡単に説明すると「ビルの清掃・設備管理・警備」のことです。
清掃・設備管理・警備などにより、ビルを快適に安心して使用できるようにすることがビルメンテナンスです。
- ビルを綺麗に保つために行う清掃
- エレベーターや自動ドアをはじめとした設備機器が問題なく使えるようにメンテナンスをする設備管理
- ビル内の巡回や機械での監視により防災・防犯を行う警備
なお「ビル」とは、オフィスビル、商業施設、ホテル、病院などの建物、またマンションも含まれる場合があります。
ビルメンテナンスの各業務の説明
ビルメンテナンスの各業務について説明していきます。詳しくは「全国ビルメンテナンス協会」のこのページに説明がありますが、その内容をざっくり説明します。
ビルメンテナンスの業務内容
- ①清掃管理業務
- ②衛生管理業務
- ③設備管理業務
- ④建物・設備保全業務
- ⑤警備防災業務
- ⑥管理サービス業務
①清掃管理業務
いわゆる清掃です。トイレの掃除や、床の掃除が主です。毎日やる日常清掃と、1か月に１回がっつりやる定期清掃に分かれます。それと、どこかで見かけたことがあると思いますが、ガラス清掃も行ないます。
②衛生管理業務
空気環境測定や水質検査などにより、衛生面に問題がないか検査を行います。また、貯水槽や排水槽などの清掃を、法令基準に則って行います。ゴキブリやネズミなどの発生を防ぐ害虫駆除(防除)、ゴミの運搬回収なども行ないます。
③設備管理業務
ビル内のあらゆる設備機器の点検や整備を行います。エレベーター、自動ドア、火災報知器など、ビル内にはあらゆる設備機器が設置されていて、それらが問題なく使えるように管理しています。
④建物・設備保全業務
建物や設備の法的な検査など、安全に関する業務です。ビルの安全性を確認するために、法令としてさまざまな検査をすることが決められています。特定建築物定期調査、建築設備定期検査、ゴンドラ性能検査、消防設備点検報告などがあります。
⑤警備防災業務
警備業務は、ビルのエントランスでの立哨警備や、ビル内の巡回警備、監視カメラでの監視、セキュリティシステムでの監視などを行います。防災業務は、火災報知器が作動したときの対応や、地震発生時のアナウンスなど災害時の対応などを行います。
⑥管理サービス業務
外部からの来館者の受付対応や、荷物の配送やテナントの引越作業などビル内作業の受付などを行います。また、ビル内で不具合があったときの問い合わせ対応などを行います。
ビルメンテナンス会社の必要性
ビルメンテナンスの各業務を説明しましたが、かなり幅広いですね。そのため、ビルメンテナンス専門の会社が必要になります。
さらに必要な理由として
- ①ビルには法的な管理基準がたくさんある
- ②高品質が求められている
が挙げられます。
①ビルには法的な管理基準がたくさんある
例：建築物環境衛生管理基準
快適な環境の実現を目的とした基準で、さまざまな項目に基づいてビルを維持管理するよう法令（建築物衛生法、通称：ビル管法）で決められています。
そのほかにも電気事業法、消防法、建築基準法、省エネ法など。それぞれ点検基準や行政への報告基準が決められている。
これらをすべて実施するのは大変なので、ビルメンテナンス会社にやってもらうのです。
②高品質が求められている
テナント企業の防災意識や情報管理・セキュリティ意識は年々高まっています。また、ビルオーナーは入居してもらうためにテナント満足度を重要視します。
ビルを適正に管理しテナントの要望を満たすためにも、ビルメンテナンスは欠かせないものとなっているのです。
ビルメンテナンス会社による業務範囲の違い
最後にビルメンテナンス会社による業務範囲の違いをお話します。
例えば、私が働いている会社は、ビルメンテナンス業務を一括して請負います。設備管理は自社社員で行います。そして清掃や警備を含め、その他、衛生管理業務、建物・設備保全業務などはほぼ外注です。設備管理業務を行いつつ、その他の外注業務をマネジメントする、といった具合です。
私が働いている会社の例
・設備管理・・・自社社員
・清掃、警備、その他・・・外注他社では、全て外注してマネジメントをメインで行なう会社や、清掃・設備管理・警備を全て自社社員で行なう会社など、体制に違いがあります。清掃のみ、設備管理のみを行なっている会社もあります。
他社の例
Ａ社：清掃、設備管理、警備・・・外注
Ｂ社：清掃、設備管理、警備・・・自社社員
Ｃ社：清掃のみ／設備管理のみなお、専門的な業務については、基本的には専門会社が行ないます。
例えば、エレベーター保守点検は専門知識と資格が必要なため、エレベーター保守会社が行います。
害虫防除も専門分野のため専門の会社が行ないます。
私が働いている会社でも、ビルメンテナンス業務一括を請負うビルもあれば、設備管理のみ請け、それ以外は他社が請負うビルもあります。
また設備管理の中でも、エレベーター保守だけオーナーから保守会社へ直接発注するケースなどあります。
このように、業務体制はビルメンテナンス会社によってざまざまです。
まとめ
ビルメンテナンス業務の全体像が少しはわかりましたでしょうか。
まとめると、
ビルメンテナンスとは、設備管理だけでなくビルの清掃・警備も含まれる。
業務範囲が広いためビルメンテナンス会社へ依頼をする。
すべての業務を行なう会社もあれば、どれか一部を行なう会社もある。
以上、ビルメンテナンス業務の全体像の説明でした。